Obecna sytuacja społecznoekonomiczna skłania do refleksji nad hipotetycznym scenariuszem wzrostu cen nieruchomości, po równowadze trwającej od drugiej połowy 2013 r.

Decydującymi uwarunkowaniami, które mogą okazać się uzasadnieniem podwyżek jest rewelacyjna sprzedaż deweloperów pobudzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Rząd odkupi mieszkania od przedsiębiorców

Fundusz BGK Nieruchomości nominowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, zamierza wydać w najbliższych trzech latach pięć miliardów zł na zakup mieszkań, do wynajęcia. Fundusz planuje kupno całych nieruchomości lub klatek, tak żeby łatwo było nimi administrować.

W zgodzie z zapowiedziami, lwia część z zamierzonej sumy 5 miliardów złotych ma zostać wydana w następnych dwóch latach, co zwiastuje skupienie od deweloperów ok. dwudziestu tys. nieruchomości a co za tym idzie uszczuplenie podaży rynkowej. Reglamentacja podaży w okolicznościach stałego popytu może wyzwalać presję na ceny, jeżeli deweloperzy nie nadążą uzupełnić podaży wprowadzając do sprzedaży świeże projekty.

2. Projekt MdM zwiększa popyt

W połowie roku powinny obowiązywać zmiany w projekcie Mieszkanie dla Młodych, które m. in pozwolą rodzinom z wieloma dziećmi jednorazowe dotacje do zakupu mieszkania w stopniu nawet powyżej 100 stu tys. złotych – Z tych założeń przewidujemy, że zaciekawienie projektem Mieszkanie dla Młodych może znacznie wzrosnąć. Zaplanowane poprawki w rozporządzeniu również bez wątpienia spowodują znaczące zużytkowanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Fundusze przydzielone w zakresie projektu Mieszkanie dla Młodych mogą zostać wydatkowane na obowiązkowy wkład własny, co dla dużej liczby młodych osób jest dużym odciążeniem przy zakupie nieruchomości. Poza wymaganym wkładem (w tej chwili minimum dziesięć proc. ceny mieszkania), powinno się prócz tego mieć środki na wyposażenie lokalu i opłaty okołotransakcyjne. Spora liczba deweloperów wykorzystuje program MdM w akcjach promocyjnych i adaptuje dopiero co budowane nieruchomości do wymogów programu. O ile wojewodowie dopasują limity do warunków rynkowych, zaciekawienie dotacjami może w dużym stopniu wzrosnąć.

3. Kredyt okazyjny jak nigdy do tej pory

Najniższe w historii stopy procentowe bez wątpienia znacząco wpłyną na sytuację rynkową. Niższe oprocentowanie, a co się z tym wiąże niższa rata kredytu mieszkaniowego, powiększa dostępność lokali.W pierwszej kolejności skorzystają na tym osoby, które jak dotąd nie wykazywały płynności kredytowej i ani jeden bank nie zamierzał im otworzyć kredytu oraz ludzie, którzy nie planowali brać kredytu przez wzgląd na zbyt wysokie obciążenie dla domowego portfela. Kolejną grupą beneficjentów są osoby, które planują zamienić mieszkanie na większe. Obecnie rata przykładowego kredytu na dwieście tysięcy zł na 30 lat wynosi mniej niż 1000 złotych, na 300 tysięcy złotych poniżej 1500 zł, a przy kredycie na 400 tys. zł niespełna 2000 złotych na miesiąc.

Uwaga: Należy mieć na uwadze, iż stopy procentowe mogą w przyszłości zwiększyć się i wtedy rata kredytu wzrośnie, przy niezmiennej marży, która jest niezmienna przez cały czas kredytowania.

4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu

Niewysokie oprocentowanie wywołało również masową zniżkę stóp procentowych lokat w bankach. Jak podaje portal Bankier.pl, na rynku zostały już końcowe depozyty, które umożliwiają inwestowanie pieniędzy na 3,5 proc. brutto, a większa część banków proponuje już oprocentowane niespełna 3 procent. To zachęca wielu klientów do przenoszenia funduszy z rynku finansowego na rynek nieruchomości i inwestowanie w mieszkanie do wynajęcia. Ta forma inwestowania, przy racjonalnych założeniach, pozwala na zarobek ok pięć proc. netto w przeciągu 12 miesięcy. Równolegle, odpowiednio dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co jeszcze bardziej zwiększa rentowność inwestycji.

Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera odsetek osób płacących gotówką powiększa się od kilku lat i obecnie wynosi już blisko czterdzieści procent ogółu kupujących.

5.Unijne dotacje motorem gospodarki

Jednym z najważniejszych katalizatorów wzrostu gospodarczego w w naszym kraju były w ostatnich latach unijne fundusze. Sytuacja ta winna utrzymać się dalej, ponieważ przynajmniej do 2020 r. Nasz kraj wciąż będzie jednym z największych beneficjentów dotacji. W okresie 2014-2020 do Polski ma trafić w przybliżeniu łącznie nawet 500 miliardów euro unijnych pieniędzy, które będą przydzielone na rozwój kraju. Rosnące PKB oraz płace powalają oczekiwać podniesienia pułapu życia oraz sytuacji ekonomicznej Polaków, a to będzie aktywizować ożywienie rynku nieruchomości w nadchodzących latach. Według analiz GUS, ponad połowa gospodarstw domowych o niekorzystnej sytuacji materialnej żyje w budynku przekazanym do zamieszkania przed 1961 rokiem Jednym z następstw polepszenia ich kondycji finansowej będzie zwiększenie powierzchni mieszkania oraz liczby pokoi.

6. Frankowe mieszkania ograniczają podaż

W naszym kraju od 2000 roku przyznano 775 tysięcy kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego 210 tys. udało się już spłacić. W tej chwili aktywnych jest wciąż 565 tysięcy kredytów w szwajcarskim franku. Najwięcej z nich zostało przyznanych w latach 2006-2008, po notowaniu od dwóch do dwóch i pół złotego za franka. Do chwili obecnej kredyty te mają spłacone 20-25 procent kapitału. Po niedawnym niesprzyjającym skoku notowań, który utrzymuje się na poziomie ok czterech złotych, wartość debetu tych zobowiązań może wynosić aż sto sześćdziesiąt proc. startowej kwoty. Dla ilustracji, saldo kredytu zaciągniętego w 2007 roku na kwotę 300 tys. zł na 30 lat, w tej chwili równa się ok. czterysta osiemdziesiąt tys. zł. To w zasadzie uniemożliwia odsprzedaż tego mieszkania, bo jeśli nawet założymy że stawki się nie zmieniły, aby w tej chwili odsprzedać ten lokal za 300 tys. trzeba byłoby dołożyć do banku dodatkowe sto osiemdziesiąt złotych. To ogranicza podaż mieszkań i wyłącza z handlu parę tysięcy nieruchomości.

7. Polacy przeprowadzą się do większych mieszkań

Ze analiz Eurostatu wynika, że przeciętnie 17 procent mieszkańców Unii Europejskiej zamieszkuje przeludnione mieszkanie. W Polsce iloraz ten jest dużo większy i równa się 46,3 % W Belgii na mieszkania wypada przeciętnie 2,3 pomieszczenia, gdy w naszym kraju średnia równa się dokładnie jeden. To otwiera spory potencjał ożywienia rynku nieruchomości, bowiem wielu właścicieli może chcieć w najbliższych latach zmienić swą nieruchomość na większą. Wedle analiz, tylko w Rumunii i na Węgrzech procent obywateli przebywających w za małych mieszkaniach jest wyższy aniżeli w Polsce.

8. Inwestorzy chcą podniesienia cen

Po rekordowym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze dużą dawką optymizmu patrzą w przyszłość. Oprócz ożywienia na rynku (informacje GUS o wzrastającej liczbie zainicjowanych budów oraz przydzielonych pozwoleń) mówią o tym zapowiedzi o zwyżkach cen. Home Broker zrobił ankietę wśród najpopularniejszych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper planuje na najbliższy rok małe wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma zastanawia się nad podwyżką. Trochę więcej niż połowa deweloperów nie nie prognozuje podwyższenia cen, lecz nie ma chętnych do obniżenia cen. Na redukcję cen za mieszkanie możemy liczyć tylko dzięki okresowym promocjom albo bądź wyprzedażom ostatnich lokali w nieruchomości.

9. Zamknięty rachunek powierniczy podniesie koszty

Po wejściu w życie w kwietniu 2012 r. ustawy deweloperskiej, która zmusza deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych albo zamkniętych), znacząco wzrósł próg bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na który kierowane są fundusze klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania prac budowlanych. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, równocześnie z biegiem robót budowlanych fundusze są wpłacane na konto dewelopera. I to przypada do gustu UOKiK , który życzy sobie, aby zostały tylko rachunki zamknięte. Wówczas deweloper otrzymywałby pieniądze klientów po zakończeniu prac na budowie. Niestety oznacza to, że deweloperzy będą musieli budować albo za swoje środki (kilka-kilkadziesiąt mln zł), albo na kredyt bankowy. Znaczna część jednakowoż nie dysponuje taka ilością gotówki, co wskazuje na to że będą musieli posiłkować siępożyczką bankową, a to podniesie cenę pieniądza, a co za tym idzie i całkowitej inwestycji. Ostatecznie, ten zapewne zostanie przerzucony na klientów, w postaci zmian w cennikach. Na domiar tego, z rynku wypadnie dużo rodzinnych przedsiębiorców które nie posiadają gotówki i nie dostaną pożyczki bankowej.