Teraźniejsza kondycja ekonomiczno-społeczna skłania do refleksji nad możliwym scenariuszem podwyżki cen mieszkań, po równowadze utrzymującej się od drugiej połowy 2013 roku

Decydującymi uwarunkowaniami, które mogą stać się powodem podwyżek jest znakomita sprzedaż deweloperów pobudzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Państwo odkupi nieruchomości od przedsiębiorców

Fundusz BGK Nieruchomości wyznaczony przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, zamierza wyłożyć w nadchodzących trzech latach 5 mld złotych na zakup mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem. Fundusz zamierza zakup całych budynków bądź klatek, tak aby wygodnie było nimi rozporządzać.

W zgodzie z prognozami, znacząca część z przeznaczonej kwoty pięciu miliardów złotych ma rozdysponowana w najbliższych dwóch latach, co zapowiada pozyskanie od deweloperów ok. dwudziestu tys. lokali i tym samym uszczuplenie podaży na rynku. Zmniejszenie oferty w sytuacji stabilnego pokupu może powodować presję na ceny, jeśli deweloperzy nie zdążą wzbogacić oferty wdrażając na rynek świeże projekty.

2. Projekt MdM zwiększa popyt

W połowie roku powinny obowiązywać nowelizacje w projekcie Mieszkanie dla Młodych, które między innymi pozwolą rodzinom z wieloma dziećmi jednorazowe dofinansowanie do zakupu mieszkania w stopniu nawet ponad 100 stu tysięcy złotych – Na tej podstawie przewidujemy, że zaciekawienie programem Mieszkanie dla Młodych może w znacznym stopniu nasilić się. Zamierzane nowelizacje w ustawie również bez wątpienia spowodują znaczące spożytkowanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Środki rozdysponowane w zakresie projektu Mieszkanie dla Młodych mogą być wydatkowane na wymagany wkład własny, co dla wielu młodych ludzi jest dużym wsparciem przy zakupie nieruchomości. Poza wymaganym wkładem (aktualnie minimum dziesięć % ceny mieszkania), powinno się jeszcze mieć fundusze na aranżację mieszkania oraz koszty okołotransakcyjne. Wielu deweloperów wykorzystuje program MdM w kampaniach promocyjnych oraz przystosowuje świeżo budowane lokale do warunków programu. Jeżeli wojewodowie przystosują limity do kondycji rynku, zaciekawienie dotacjami może znamiennie wzrosnąć.

3. Kredyt najtańszy w historii

Najniższe jak do tej pory oprocentowania nie pozostaną bez echa na rynku. Korzystniejsze oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata kredytu mieszkaniowego, powiększa przystępność mieszkań. Po pierwsze skorzystają na tym osoby, które do tej pory nie wykazywały płynności kredytowej i ani jeden bank nie zamierzał im udzielić kredytu oraz Ci, którzy nie planowali zaciągać kredytu ze względu na zbyt duże obciążenie dla rodzinnych finansów. Następną grupą beneficjentów są osoby, które chcą zmienić mieszkanie na przestronniejsze. Obecnie rata przeciętnego kredytu na 200 tysięcy złotych na trzydzieści lat wynosi poniżej niż tysiąc zł., na 300 tys. zł mniej niż 1500 zł, a przy kredycie na 400 tysięcy złotych mniej niż dwa tysiące złotych miesięcznie.

Uwaga: Należy zwrócić uwagę na to, że stopy procentowe mogą w przyszłości wzrosnąć i wtedy rata kredytu zdrożeje, przy niezmiennej marży, która jest niezmienna przez cały termin kredytowania.

4. Coraz większa konkurencja wśród inwestorów

Niskie stopy procentowe spowodowały również masową obniżkę oprocentowania lokat bankowych. Jak podaje portal Bankier.pl, na rynku zostały już ostatnie depozyty, które umożliwiają umiejscowienie funduszy na 3,5 % brutto, a większość banków oferuje już oprocentowane mniejsze niż 3 %. To skłania wielu ludzi do transferowania pieniędzy z rynku bankowego na rynek nieruchomości i angażowania kapitału w mieszkanie na wynajem. Taki sposób inwestowania, przy rozsądnych założeniach, pozwala na zysk ok pięć procent netto w przeciągu 12 miesięcy. Równolegle, dobrze dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co dodatkowo podnosi intratność inwestycji.

Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera odsetek ludzi płacących gotówką wzrasta od paru lat i w tej chwili wynosi już prawie 40 procent ogółu kupujących.

5.Subwencje z Unii ożywiają gospodarkę

Jednym z najważniejszych przyspieszaczy przyrostu ekonomicznego w w naszym kraju były w ostatnich latach unijne programy. Sytuacja ta winna utrzymać się w dalszym ciągu, ponieważ co najmniej do 2020 r. Polska nadal będzie jednym z największych adresatów funduszy. W okresie 2014-2020 do naszego kraju ma trafić prawdopodobnie łącznie nawet pięćset miliardów euro unijnych pieniędzy, które będą przeznaczone na rozwój kraju. Rosnące PKB oraz pensje powalają oczekiwać polepszenie pułapu życia oraz kondycji ekonomicznej Polaków, a to będzie stymulować ożywienie rynku nieruchomości w nadchodzących latach. Według badań Głównego Urzędu Statystycznego, więcej niż połowa rodzin o niekorzystnej kondycji materialnej żyje w lokalu przekazanym do użytkowania przed 1961 rokiem Jednym z rezultatów polepszenia ich sytuacji ekonomicznej będzie zwiększenie powierzchni mieszkania oraz ilości pokoi.

6. Mieszkania za franki powodem zmniejszenia ilości ofert

W naszym kraju od 2000 roku przyznano 775 tysięcy kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim, z czego 210 tysięcy zostało już spłaconych. W tej chwili aktywnych jest nadal 565 tys. kredytów w szwajcarskim franku. Najwięcej z nich zostało zaciągniętych w latach 2006-2008, po kursie od dwóch do 2,5 zł za franka. Do dnia dzisiejszego kredyty te mają spłacone 20-25 procent kapitału. Po niedawnym niesprzyjającym skoku notowań, który utrzymuje się na poziomie ok 4 zł, kwota zadłużenia tychże zobowiązań może równać się aż 160 proc. początkowej kwoty. Dla ilustracji, bilans kredytu przydzielonego w 2007 roku na kwotę 300 tys. złotych na trzydzieści lat, obecnie wynosi około 480 tys. złotych To praktycznie odbiera szansę na sprzedaż tego mieszkania, bo jeżeli nawet przypuścimy że ceny nie uległy zmianie, żeby teraz sprzedać tę nieruchomość za trzysta tys. należałoby dołożyć do banku dodatkowe 180 tys.. To zawęża ofertę mieszkaniową oraz wyklucza z obrotu kilka tys. nieruchomości.

7. Polacy przeprowadzą się do większych mieszkań

Ze badań Eurostatu wynika, że średnio siedemnaście procent rezydentów Unii Europejskiej mieszka w przeludnionym mieszkaniu. W naszym kraju wskaźnik ten jest dużo wyższy i wynosi 46,3 procent W Belgii na mieszkania przypada przeciętnie 2,3 pomieszczenia, a w naszym kraju przeciętna równa się ściśle jeden. To daje ogromne możliwości ożywienia rynku nieruchomości, bowiem wielu właścicieli może planować w kolejnych latach zmienić swą nieruchomość na większą. Wedle analiz, tylko w Rumunii i na Węgrzech procent obywateli przebywających w za ciasnych mieszkaniach jest większy niż w Polsce.

8. Inwestorzy chcą podniesienia cen

Po nadzwyczajnym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze dużą dozą optymizmu spoglądają w przyszłość. Oprócz aktywności na rynku (informacje Głównego Urzędu Statystycznego o rosnącej liczbie rozpoczętych budów oraz przydzielonych zezwoleń) mówią o tym pogłoski o podniesieniu cen. Home Broker opracował ankietę wśród najpopularniejszych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper przepowiada na najbliższy rok niewielkie wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma rozpatruje ewentualność podwyżek. Trochę więcej niż połowa deweloperów nie planuje zmiany cen, lecz brakuje chętnych do obniżek cen. Na redukcję cen za mieszkanie możemy liczyć tylko dzięki okresowym promocjom lub wyprzedażom ostatnich mieszkań w inwestycji.

9. Zamknięty rachunek powierniczy zwielokrotni koszty

Po wejściu w życie w IV 2012 roku ustawy deweloperskiej, która zobowiązuje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych bądź zamkniętych), znacznie podniósł się stopień bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest specjalnym wariantem rachunku bankowego, na który kierowane są pieniądze klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, razem z biegiem robót budowlanych środki są wypłacane na konto dewelopera. I to nie podoba się UOKiK , który życzy sobie, żeby pozostały tylko rachunki zamknięte. Wtedy deweloper pozyskiwałby fundusze nabywców po ukończeniu budowy. Niestety oznacza to, że deweloperzy będą musieli budować albo za własne pieniądze (kilka-kilkadziesiąt milionów złotych), lub na kredyt bankowy. Większość jednak nie posiada takiego zasobu gotówki, co wskazuje na to iż będą musieli pomagać sobie kredytem, a to podwyższy koszt pieniądza, a skutkiem tego i całkowitej inwestycji. W konsekwencji, ten prawdopodobnie będzie przeniesiony na klientów, w postaci zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku wypadnie wiele małych firm, które nie dysponują gotówką i nie otrzymają kredytu.