Aktualna sytuacja ekonomiczno-społeczna nakłania do rozważań nad hipotetycznym scenariuszem podniesienia cen mieszkań, po równowadze utrzymującej się od połowy 2013 r.

Zasadniczymi okolicznościami, które mogą być powodem wzrostu cen jest znakomita sprzedaż deweloperów podsycana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Państwo skupi mieszkania od inwestorów

Fundusz BGK Nieruchomości powołany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby programu Fundusz Mieszkań na Wynajem, planuje przeznaczyć w zbliżających się trzech latach pięć mld złotych na zakup mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem. Fundusz planuje kupno całych budynków albo klatek, tak aby w prosty sposób było nimi rozporządzać.

W zgodzie z prognozami, lwia część z zaplanowanej sumy pięciu mld zł ma zostać rozdysponowana w najbliższych dwóch latach, co zwiastuje pozyskanie od deweloperów ok. 20 tysięcy nieruchomości i tym samym uszczuplenie oferty rynkowej. Zmniejszenie oferty w okolicznościach stabilnego zainteresowania może wywoływać presję na wartość nieruchomości, jeśli deweloperzy nie zdążą uzupełnić oferty wprowadzając na rynek nowe projekty.

2. Mieszkanie dla Młodych zwiększa popyt

W połowie 2015 r powinny obowiązywać zmiany w projekcie Mieszkanie dla Młodych, które m. in pozwolą rodzinom z wieloma dziećmi jednorazowe subwencje do zakupu mieszkania w wysokości nawet powyżej 100 stu tysięcy zł – Z tych przesłanek przewidujemy, że zaciekawienie projektem Mieszkanie dla Młodych powinno w znacznym stopniu nasilić się. Zaplanowane nowelizacje w ustawie również z pewnością wywołają znaczące wykorzystanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Fundusze przydzielone w zakresie projektu Mieszkanie dla Młodych mogą zostać przeznaczone na obligatoryjny wkład własny, co dla wielu młodych osób jest znacznym wsparciem przy zakupie nieruchomości. Poza obligatoryjnym wkładem (obecnie minimum 10 proc. wartości mieszkania), należy prócz tego mieć fundusze na wyposażenie wnętrza i koszty okołotransakcyjne. Spora liczba deweloperów wykorzystuje program MdM w działaniach promocyjnych oraz dostosowuje dopiero co budowane lokale do wymogów programu. O ile wojewodowie dopasują limity do warunków rynkowych, zainteresowanie dopłatami może znacząco wzrosnąć.

3. Kredyt najtańszy w historii

Najniższe jak dotąd oprocentowania bez wątpienia znacząco wpłyną na sytuację rynkową. Mniejsze stopy procentowe, a w konsekwencji niższa rata kredytu mieszkaniowego, zwiększa przystępność mieszkań.Przede wszystkim zyskają osoby, które do tej pory nie posiadały zdolności kredytowej i żaden bank nie chciał im otworzyć kredytu a także ludzie, którzy nie chcieli zaciągać kredytu z uwagi na za duże obciążenie dla rodzinnych finansów. Następną grupą profitentów są osoby, które chcą zamienić mieszkanie na przestronniejsze. Aktualnie rata przykładowego kredytu na 200 tys. złotych na 30 lat kosztuje mniej niż tysiąc zł., na trzysta tys. zł poniżej tysiąc pięćset złotych, a przy kredycie na 400 tysięcy zł niespełna 2000 zł miesięcznie.

Uwaga: Trzeba mieć na uwadze, iż oprocentowanie może wkrótce zwiększyć się i wówczas rata pożyczki wzrośnie, przy niezmiennej marży, która jest niezmienna przez całkowity termin kredytowania.

4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu

Niewysokie stopy procentowe spowodowały też masową obniżkę oprocentowania lokat w bankach. Jak zawiadamia portal Bankier.pl, na rynku pozostały już końcowe depozyty, które umożliwiają ulokowanie pieniędzy na 3,5 % brutto, a większość banków proponuje już oprocentowane mniejsze niż 3 %. To przekonuje wiele osób do przenoszenia pieniędzy z rynku bankowego na rynek nieruchomości i inwestycję w mieszkanie pod wynajem. Ta forma inwestowania, przy rozsądnych założeniach, zapewnia zarobek około pięć procent netto w skali 12 miesięcy. Równolegle, dobrze dobrana nieruchomość może podnieść swoją wartość, co dodatkowo zwiększa rentowność inwestycji.

Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera procent ludzi płacących gotówką wzrasta od kilku lat i aktualnie wynosi już blisko 40 % ogółu nabywców.

5.Unijne dotacje motorem gospodarki

Jednym z zasadniczych katalizatorów rozwoju gospodarczego w Polsce były w ostatnich latach unijne fundusze. Sytuacja ta winna utrzymać się w dalszym ciągu, ponieważ co najmniej do 2020 roku Nasze państwo nadal będzie jednym z największych adresatów subwencji. W latach 2014-2020 do Polski ma trafić może w sumie nawet pięćset miliardów euro unijnych pieniędzy, które mają być przydzielone na rozwój kraju. Rosnące PKB i płace powalają spodziewać się polepszenie poziomu życia i sytuacji ekonomicznej Polaków, a to będzie stymulować ożywienie rynku nieruchomości w kolejnych latach. Według analiz Głównego Urzędu Statystycznego, ponad jedna druga gospodarstw domowych o złej kondycji finansowej żyje w budynku oddanym do użytkowania przed 1961 r. Jednym z rezultatów polepszenia ich sytuacji ekonomicznej będzie zwiększenie powierzchni mieszkania i ilości pomieszczeń.

6. Frankowe mieszkania ograniczają podaż

W Polsce licząc od 2000 r. przyznano 775 tysięcy kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego 210 tys. zostało już spłaconych. Aktualnie aktywnych jest nadal 565 tysięcy kredytów w szwajcarskim franku. Największa część z nich została wziętych w latach 2006-2008, po notowaniu od 2 do 2,5 zł za franka. Do chwili obecnej pożyczki te mają uiszczone 20-25 proc. kapitału. Po ostatnim niekorzystnym wzroście kursu, który utrzymuje się na poziomie ok czterech zł, wartość długu tychże wierzytelności może równać się nawet sto sześćdziesiąt proc. startowej kwoty. Dla zobrazowania, saldo kredytu pobranego w 2007 roku na sumę trzystu tys. złotych na trzydzieści lat, aktualnie wynosi ok. 480 tysięcy złotych To w rzeczywistości odbiera szansę na odsprzedaż tego mieszkania, gdyż nawet zakładając że ceny nie uległy zmianie, żeby teraz sprzedać tę nieruchomość za trzysta tys. należałoby dopłacić do banku jeszcze sto osiemdziesiąt tysięcy. To zawęża ofertę mieszkaniową i wyłącza z handlu kilka tysięcy nieruchomości.

7. Polacy będą się przeprowadzać

Ze statystyk Eurostatu wynika, że średnio siedemnaście proc. mieszkańców Unii Europejskiej żyje w zbyt ciasnym mieszkaniu. W Polsce wskaźnik ten jest znacząco większy i równa się 46,3 procent W Belgii na mieszkania przypada średnio 2,3 pomieszczenia, a w Polsce średnia równa się dokładnie jeden. To pozwala na spory potencjał progresu rynku nieruchomości, bo wielu właścicieli może zapragnąć w następnych latach zmienić swą nieruchomość na większą. Wedle analiz, jedynie w Rumunii i na Węgrzech odsetek mieszkańców żyjących w za ciasnych mieszkaniach jest wyższy aniżeli w Polsce.

8. Przedsiębiorcy zamierzają podnieść ceny

Po rekordowym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze ogromną miarą nadziei spoglądają w przyszłość. Oprócz aktywności na rynku (dane GUS o wzrastającej liczbie zaczętych budów i udzielonych pozwoleń) wskazują na to zapowiedzi o zwyżkach cen. Home Broker opracował ankietę wśród najpopularniejszych deweloperów i wynika z niej, iż co piąty deweloper planuje na najbliższy rok nieznaczne wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma podwyżkę rozważa. Nieco ponad połowa deweloperów nie zamierza podnosić cen, ale brak chętnych do zniżek cen. Na redukcję cen za mieszkanie możemy kalkulować jedynie dzięki okresowym promocjom lub wyprzedażom ostatnich lokali w budynku.

9. Zamknięty rachunek powierniczy zwielokrotni koszty

Po wejściu w życie w IV 2012 roku ustawy deweloperskiej, która zmusza deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych albo zamkniętych), znacząco wzrósł próg bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest szczególnym typem rachunku bankowego, na który przelewane są pieniądze klientów kupujących mieszkanie w trakcie budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, równocześnie z postępem prac na budowie środki są wpłacane na konto dewelopera. I to nie podoba się UOKiK , który chce, by pozostały jedynie rachunki zamknięte. Wtedy deweloper otrzymywałby środki nabywców po sfinalizowaniu prac budowlanych. Niefortunnie znaczy to, że deweloperzy będą zmuszeni budować albo za własne środki (kilka-kilkadziesiąt milionów zł), albo na kredyt bankowy. Większość jednakowoż nie dysponuje taka ilością gotówki, co wskazuje na to iż będą musieli wspomagać się kredytem, a to podniesie wartość pieniądza, a więc i całkowitej inwestycji. W ostatecznym rozrachunku, ten zapewne będzie przeniesiony na nabywców, w formie zmian w cennikach. Na domiar tego, z rynku wypadnie wiele niewielkich firm, które nie dysponują gotówką i nie otrzymają kredytu.