Aktualna sytuacja ekonomiczno-społeczna skłania do refleksji nad prawdopodobnym scenariuszem podniesienia cen nieruchomości, po równowadze trwającej od drugiej połowy 2013 r.

Zasadniczymi uwarunkowaniami, które mogą okazać się powodem podniesienia cen jest znakomita sprzedaż deweloperów napędzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Rząd skupi lokale od przedsiębiorców

Fundusz BGK Nieruchomości wyznaczony przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, zamierza wyłożyć w zbliżających się trzech latach 5 mld złotych na zakup mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem. Fundusz planuje kupno całych nieruchomości bądź klatek, tak by łatwo było nimi zarządzać.

Zgodnie z zapowiedziami, znacząca część z zaplanowanej sumy pięciu mld zł ma zostać rozdysponowana w najbliższych 2 latach, co oznacza pozyskanie od deweloperów ok. dwudziestu tysięcy mieszkań a co za tym idzie zmniejszenie oferty na rynku. Ograniczenie podaży w okolicznościach stabilnego pokupu może wywoływać wpływ na ceny, o ile deweloperzy nie zdążą uzupełnić oferty wnieść na rynek nowe projekty.

2. MdM napędza popyt

W w drugiej połowy roku powinny wejść w życie nowelizacje w projekcie Mieszkanie dla Młodych, które między innymi umożliwią rodzinom wielodzietnym jednorazowe subwencje do zakupu mieszkania w wysokości nawet powyżej 100 stu tys. zł – Z tych przesłanek spodziewamy się, że zainteresowanie projektem Mieszkanie dla Młodych powinno w znacznym stopniu nasilić się. Zaplanowane nowelizacje w ustawie też bez wątpienia wywołają większe wykorzystanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Fundusze przyznane w ramach programu Mieszkanie dla Młodych mogą być przekazane na obligatoryjny wkład własny, co dla sporej ilości młodych ludzi jest ogromnym odciążeniem przy zakupie nieruchomości. Poza obligatoryjnym wkładem (w tej chwili minimum 10 % wartości mieszkania), należy dodatkowo mieć środki na aranżację mieszkania i koszty okołotransakcyjne. Szereg deweloperów sięga po system MdM w akcjach promocyjnych i adaptuje dopiero co budowane inwestycje do wymogów programu. Jeżeli wojewodowie dopasują limity do kondycji rynku, zainteresowanie subwencjami może znamiennie wzrosnąć.

3. Kredyt tani jak nigdy dotąd

Najniższe jak dotąd oprocentowania nie pozostaną bez echa na rynku. Korzystniejsze oprocentowanie, a co się z tym wiąże niższa rata kredytu mieszkaniowego, zwiększa przystępność lokali.W pierwszej kolejności zyskają osoby, które jak dotąd nie miały płynności kredytowej i żaden bank nie chciał im dać kredytu a także Ci, którzy nie zamierzali brać kredytu ze względu na zbyt duże obciążenie dla domowego portfela. Inną grupą profitentów są osoby, które zamierzają zamienić mieszkanie na większe. Aktualnie rata przeciętnego kredytu na dwieście tysięcy złotych na 30 lat wynosi mniej aniżeli tysiąc zł., na 300 tysięcy złotych zaledwie tysiąc pięćset złotych, a przypadku kredytu na 400 tysięcy złotych mniej niż dwa tysiące złotych na miesiąc.

Uwaga: Należy mieć na uwadze, że stopy procentowe mogą kiedyś zwiększyć się i wówczas rata pożyczki zwiększy się, przy ustalonej marży, która jest stała przez całkowity okres kredytowania.

4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu

Niewysokie oprocentowanie wywołało też masową redukcję stóp procentowych lokat bankowych. Jak informuje portal Bankier.pl, na rynku zostały już ostatnie depozyty, które umożliwiają inwestowanie pieniędzy na 3,5 procent brutto, a większość banków proponuje już oprocentowane mniejsze niż 3 procent. To skłania wielu klientów do przenoszenia środków z rynku finansowego na rynek nieruchomości i angażowania kapitału w mieszkanie do wynajęcia. Taki sposób inwestowania, przy racjonalnych założeniach, pozwala na zysk ok pięć % netto w skali 12 miesięcy. Jednocześnie, dobrze dobrana nieruchomość może podnieść swoją wartość, co jeszcze bardziej powiększa intratność inwestycji.

Z wyników analizy transakcji przeprowadzanych za pośrednictwem Home Brokera stwierdzić można, że odsetek ludzi płacących gotówką rośnie od kilku lat i obecnie wynosi już blisko 40 proc. całkowitej liczby kupujących.

5.Unijne dotacje motorem gospodarki

Jednym z głównych katalizatorów wzrostu gospodarczego w Polsce były w minionych latach unijne fundusze. Sytuacja ta powinna trwać w dalszym ciągu, gdyż przynajmniej do 2020 r. Nasze państwo pozostanie jednym z największych beneficjentów funduszy. W okresie 2014-2020 do naszego kraju ma trafić w przybliżeniu w sumie nawet 500 miliardów euro unijnych środków, które mają być przeznaczone na rozwój kraju. Rosnące PKB oraz pensje powalają spodziewać się podniesienia pułapu życia oraz sytuacji ekonomicznej Polaków, a to będzie stymulować ożywienie rynku nieruchomości w najbliższych latach. Wedle statystyk Głównego Urzędu Statystycznego, ponad połowa gospodarstw domowych o niekorzystnej sytuacji ekonomicznej mieszka w lokalu oddanym do zamieszkania przed 1961 r. Jednym z następstw naprawy ich sytuacji finansowej będzie zwiększenie przestrzeni mieszkania i liczby pomieszczeń.

6. Szwajcarskie franki powodem ograniczonej podaży

W Polsce licząc od 2000 roku przyznano 775 tysięcy kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego dwieście dziesięć tysięcy zostało już spłaconych. Aktualnie aktywnych jest ciągle 565 tys. kredytów w szwajcarskim franku. Lwia część z nich została wziętych w latach 2006-2008, po kursie od 2 do dwóch i pół złotego za franka. Do dnia dzisiejszego pożyczki te mają uiszczone 20-25 % kapitału. Po niedawnym niekorzystnym skoku kursu, który utrzymuje się na stopniu ok 4 zł, suma debetu tychże zobowiązań może równać się nawet 160 procent początkowej kwoty. Dla ilustracji, saldo kredytu pobranego w 2007 roku na sumę trzystu tys. zł na trzydzieści lat, aktualnie równa się ok. 480 tys. złotych To praktycznie blokuje sprzedaż tego mieszkania, bo jeżeli nawet przypuścimy iż ceny nie uległy zmianie, żeby teraz odsprzedać to mieszkanie za trzysta tysięcy należałoby dołożyć do banku dodatkowe sto osiemdziesiąt tysięcy. To ogranicza podaż mieszkań i wyłącza z rynku wiele tys. nieruchomości.

7. Polacy będą się przeprowadzać

Ze analiz Eurostatu wynika, że przeciętnie 17 procent obywateli UE mieszka w przeludnionym mieszkaniu. W Polsce iloraz ten jest dużo większy i wynosi 46,3 % W Belgii na mieszkania wypada średnio 2,3 pomieszczenia, gdy w Polsce przeciętna równa się ściśle 1. To otwiera spory potencjał ożywienia rynku nieruchomości, bowiem duża liczba właścicieli może chcieć w najbliższych latach zmienić swoją nieruchomość na przestronniejszą. Wedle analiz, tylko w Rumunii i na Węgrzech odsetek rezydentów przebywających w za małych mieszkaniach jest większy aniżeli w naszym kraju.

8. Deweloperzy planują podwyżki cen

Po nadzwyczajnym z uwagi na sprzedaż roku, deweloperzy ze dużą dozą nadziei wyglądają w przyszłość. Oprócz żywotności na rynku (dane GUS o wzrastającej ilości rozpoczętych budów oraz wydanych pozwoleń) wskazują na to prognozy o podniesieniu cen. Home Broker przeprowadził ankietę w gronie reprezentatywnej grupy deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper zapowiada na nadchodzący rok niewielkie wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma zastanawia się nad podwyżką. Nieco ponad połowa deweloperów nie nie prognozuje podwyższenia cen, ale brakuje chętnych do zniżek cen. Na obniżki cen za mieszkanie możemy liczyć jedynie dzięki okresowym promocjom albo bądź wyprzedażom ostatnich lokali w budynku.

9. Zamknięty rachunek powierniczy podniesie koszty

Po uprawomocnieniu się w kwietniu 2012 roku ustawy deweloperskiej, która obliguje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych albo zamkniętych), znacznie wzrósł próg bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na który wpłacane są pieniądze klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania prac budowlanych. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, razem z rozwojem prac na budowie pieniądze są wypłacane na konto dewelopera. I to nie odpowiada Urządowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów , który pragnie, by zostały jedynie rachunki zamknięte. Wtedy deweloper otrzymywałby fundusze nabywców po sfinalizowaniu prac na budowie. Niefortunnie zapowiada to, iż deweloperzy będą zmuszeni budować albo za własne pieniądze (kilka-kilkadziesiąt milionów zł), lub na kredyt bankowy. Znaczna część jednak nie posiada takiego zasobu gotówki, co oznacza że będą zmuszeni pomagać sobiepożyczką bankową, a to podniesie koszt pieniądza, a więc i całej inwestycji. W ostatecznym rozrachunku, ten zapewne będzie przeniesiony na nabywców, w postaci zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku wypadnie dużo małych firm, które nie dysponują gotówką i nie dostaną pożyczki bankowej.