Obecna sytuacja ekonomiczno-społeczna nakłania do rozważań nad hipotetycznym scenariuszem podwyżki cen lokali, po stabilizacji utrzymującej się od połowy 2013 r.
Zasadniczymi czynnikami, które mogą okazać się powodem wzrostu cen jest bardzo dobra sprzedaż deweloperów podsycana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem i programy pomocowe ze strony państwa.
1. Państwo odkupi nieruchomości od inwestorów
Fundusz BGK Nieruchomości wyznaczony przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, planuje wyłożyć w nadchodzących 3 latach 5 mld zł na zakup mieszkań, do wynajęcia. Fundusz zamierza zakup całych nieruchomości lub klatek, tak żeby wygodnie było nimi administrować.
W zgodzie z zapowiedziami, lwia część z zamierzonej sumy pięciu miliardów zł ma zostać wydana w nadchodzących dwóch latach, co zapowiada skupienie od deweloperów około 20 tysięcy nieruchomości a w konsekwencji uszczuplenie podaży na rynku. Ograniczenie oferty w okolicznościach harmonijnego zainteresowania może wyzwalać presję na ceny, jeśli deweloperzy nie nadążą uzupełnić oferty wprowadzając na rynek świeże projekty.
2. Projekt MdM napędza popyt
W w drugiej połowy 2015 r powinny obowiązywać poprawki w projekcie Mieszkanie dla Młodych, które m. in pozwolą rodzinom wielodzietnym jednorazowe dofinansowanie do zakupu mieszkania w stopniu nawet powyżej 100 stu tysięcy zł – Na tej podstawie spodziewamy się, że zaciekawienie programem Mieszkanie dla Młodych powinno znacznie wzrosnąć. Planowane poprawki w rozporządzeniu też z pewnością wpłyną na większe zużytkowanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Środki przydzielone w zakresie programu Mieszkanie dla Młodych mogą zostać przekazane na obowiązkowy wkład własny, co dla sporej ilości młodych osób jest ogromnym wsparciem przy zakupie nieruchomości. Poza obowiązkowym wkładem (w tej chwili minimum 10 % wartości mieszkania), powinno się dodatkowo mieć pieniądze na aranżację wnętrza i opłaty okołotransakcyjne. Szereg deweloperów sięga po system MdM w akcjach marketingowych i dostosowuje świeżo budowane nieruchomości do wymagań programu. Jeśli wojewodowie przystosują limity do warunków rynkowych, zainteresowanie dopłatami może w dużym stopniu wzrosnąć.
3. Kredyt tani jak nigdy dotąd
Najniższe jak do tej pory stopy procentowe nie pozostaną bez echa na rynku. Korzystniejsze stopy procentowe, a co się z tym wiąże niższa rata kredytu mieszkaniowego, powiększa dostępność nieruchomości.W pierwszej kolejności zyskają rodziny, które do tej pory nie miały zdolności kredytowej i żaden bank nie chciał im udzielić kredytu oraz Ci, którzy nie planowali zaciągać pożyczki przez wzgląd na zbyt wysokie obciążenie dla rodzinnych finansów. Następną grupą profitentów są osoby, które planują zmienić mieszkanie na większe. Obecnie rata przykładowego kredytu na 200 tys. zł na 30 lat wynosi mniej aniżeli tysiąc złotych, na trzysta tysięcy zł poniżej 1500 zł, a przy kredycie na 400 tysięcy zł niespełna 2 tysiące złotych na miesiąc.
Uwaga: Należy zwrócić uwagę na to, że oprocentowanie może w przyszłości zwiększyć się i wtedy rata kredytu zwiększy się, przy stałej marży, która jest niezmienna przez całkowity termin kredytowania.
4. Coraz więcej inwestorów
Niewysokie stopy procentowe spowodowały również masową redukcję stóp procentowych lokat w bankach. Jak podaje portal Bankier.pl, na rynku pozostały już końcowe depozyty, które umożliwiają ulokowanie środków na 3,5 proc. brutto, a większa część banków proponuje już oprocentowane niespełna 3 procent. To skłania wiele osób do transferowania funduszy z rynku bankowego na rynek nieruchomości i inwestycję w mieszkanie do wynajęcia. Taki sposób inwestowania, przy rozsądnych założeniach, zapewnia zysk ok pięć % netto w przeciągu roku. Jednocześnie, odpowiednio dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co jeszcze bardziej zwiększa rentowność inwestycji.
Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera odsetek ludzi płacących gotówką powiększa się od paru lat i aktualnie wynosi już blisko 40 proc. wszystkich kupujących.
5.Unijne dotacje motorem gospodarki
Jednym z zasadniczych katalizatorów przyrostu gospodarczego w Polsce były w ostatnich latach unijne fundusze. Sytuacja ta winna utrzymać się dalej, gdyż przynajmniej do 2020 roku Nasze państwo nadal będzie jednym z największych beneficjentów funduszy. W latach 2014-2020 do Polski ma trafić prawdopodobnie łącznie nawet pięćset mld euro unijnych środków, które mają być przydzielone na rozwój kraju. Rosnące PKB oraz płace powalają prognozować podniesienia poziomu życia oraz sytuacji ekonomicznej Polaków, a to będzie aktywizować progres rynku nieruchomości w najbliższych latach. Wedle badań GUS, ponad jedna druga rodzin o złej sytuacji finansowej egzystuje w budynku przekazanym do zamieszkania przed 1961 rokiem Jednym z następstw poprawy ich kondycji ekonomicznej będzie zwiększenie powierzchni mieszkania oraz liczby pomieszczeń.
6. Szwajcarskie franki powodem ograniczonej podaży
W naszym kraju licząc od 2000 r. przyznano 775 tys. kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego 210 tys. udało się już spłacić. Obecnie aktywnych jest ciągle 565 tysięcy kredytów w szwajcarskim franku. Najwięcej z nich zostało zaciągniętych w latach 2006-2008, po notowaniu od 2 do dwóch i pół złotego za franka. Do dnia dzisiejszego kredyty te mają uiszczone 20-25 proc. kapitału. Po ostatnim niesprzyjającym skoku kursu, który utrzymuje się na poziomie ok 4 złotych, wartość debetu tych wierzytelności może wynosić aż 160 proc. pierwotnej kwoty. Dla przykładu, saldo kredytu zaciągniętego w 2007 r. na sumę 300 tysięcy złotych na trzydzieści lat, aktualnie wynosi ok. czterysta osiemdziesiąt tysięcy zł. To w zasadzie odbiera szansę na sprzedaż tego mieszkania, bo nawet zakładając iż stawki się nie zmieniły, żeby teraz odsprzedać ten lokal za 300 tys. trzeba byłoby dopłacić do banku jeszcze sto osiemdziesiąt zł. To ogranicza ofertę mieszkaniową i wyłącza z handlu parę tysięcy nieruchomości.
7. Polacy będą się przeprowadzać
Ze analiz Eurostatu wynika, że standardowo 17 procent rezydentów UE zamieszkuje przeludnione mieszkanie. W naszym kraju iloraz ten jest dużo wyższy i wynosi 46,3 % W Belgii na mieszkania wypada średnio 2,3 pokoje, gdy w Polsce przeciętna wynosi dokładnie 1. To daje spory potencjał rozwoju rynku nieruchomości, gdyż duża liczba właścicieli może zamierzać w następnych latach zmienić swą nieruchomość na przestronniejszą. Według statystyk, jedynie w Rumunii i na Węgrzech procent rezydentów mieszkających w za ciasnych mieszkaniach jest większy aniżeli w naszym kraju.
8. Deweloperzy planują podwyżki cen
Po rekordowym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze dużą dawką nadziei spoglądają w przyszłość. Prócz aktywności na rynku (dane GUS o rosnącej liczbie zainicjowanych budów oraz wydanych zgód) wskazują na to zapowiedzi o zwyżkach cen. Home Broker zrobił ankietę w gronie najbardziej znanych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper zapowiada na nadchodzący rok niewielkie wzrosty cen mieszkań, a co czwarta firma rozpatruje ewentualność podwyżek. Nieco ponad połowa deweloperów nie zamierza podnosić cen, ale brak chętnych do obniżek cen. Na zmniejszenie cen za mieszkanie możemy liczyć tylko dzięki okresowym promocjom albo bądź wyprzedażom ostatnich lokali w budynku.
9. Zamknięty rachunek powierniczy podniesie koszty
Po wejściu w życie w kwietniu 2012 roku ustawy deweloperskiej, która zmusza deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych bądź zamkniętych), znacząco wzrósł poziom bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.
Rachunek powierniczy jest szczególnym typem rachunku bankowego, na który przelewane są środki klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, równocześnie z biegiem prac na budowie pieniądze są wypłacane na konto dewelopera. I to nie odpowiada Urządowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów , który chce, by zostały jedynie rachunki zamknięte. Wtedy deweloper dostawałby fundusze nabywców po zakończeniu prac budowlanych. Niefortunnie znaczy to, że deweloperzy będą zmuszeni budować albo za własne pieniądze (kilka-kilkadziesiąt mln zł), lub na kredyt bankowy. Lwia część jednakowoż nie posiada takiego zasobu gotówki, co oznacza iż będą musieli pomagać sobiepożyczką bankową, a to podniesie wartość pieniądza, a co za tym idzie i całej inwestycji. Ostatecznie, ten przypuszczalnie będzie przeniesiony na klientów, w postaci zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku zniknie dużo niewielkich firm, które nie dysponują gotówką i nie dostaną pożyczki bankowej.