Obecna sytuacja społecznoekonomiczna skłania do zastanowienia się nad możliwym scenariuszem wzrostu cen lokali, po równowadze trwającej od drugiej połowy 2013 roku
Głównymi okolicznościami, które mogą okazać się uzasadnieniem podwyżek jest bardzo dobra sprzedaż deweloperów napędzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.
1. Rząd odkupi nieruchomości od inwestorów
Fundusz BGK Nieruchomości nominowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby projektu Fundusz Mieszkań na Wynajem, planuje przeznaczyć w nadchodzących 3 latach pięć mld złotych na zakup mieszkań, z przeznaczeniem na wynajem. Fundusz zamierza kupno całych nieruchomości bądź klatek, tak żeby łatwo było nimi administrować.
W zgodzie z prognozami, znacząca część z zaplanowanej kwoty pięciu miliardów złotych ma zostać spożytkowana w następnych dwóch latach, co zwiastuje skupienie od deweloperów około 20 tysięcy nieruchomości i tym samym okrojenie podaży na rynku. Zmniejszenie podaży w okolicznościach stałego pokupu może wywoływać presję na wartość nieruchomości, jeśli deweloperzy nie zdążą uzupełnić podaży wprowadzając do sprzedaży świeże projekty.
2. Projekt MdM pobudza popyt
W w drugiej połowy roku powinny wejść w życie poprawki w programie Mieszkanie dla Młodych, które m. in pozwolą rodzinom wielodzietnym jednorazowe dofinansowanie do zakupu mieszkania w stopniu nawet ponad 100 stu tysięcy zł – Na tej podstawie prognozujemy, że zaciekawienie programem Mieszkanie dla Młodych może znacznie nasilić się. Zaplanowane nowelizacje w rozporządzeniu również bez wątpienia spowodują większe spożytkowanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Środki przyznane w ramach projektu Mieszkanie dla Młodych mogą zostać przekazane na wymagany wkład własny, co dla sporej ilości młodych osób jest dużym odciążeniem przy zakupie nieruchomości. Poza obowiązkowym wkładem (obecnie minimum 10 proc. ceny mieszkania), powinno się dodatkowo posiadać pieniądze na aranżację wnętrza oraz opłaty okołotransakcyjne. Wielu deweloperów sięga po projekt MdM w działaniach marketingowych i adaptuje dopiero co budowane inwestycje do wymagań programu. Jeżeli wojewodowie przystosują limity do sytuacji rynkowej, zainteresowanie dopłatami może znamiennie wzrosnąć.
3. Kredyt najtańszy w historii
Najniższe jak do tej pory stopy procentowe bez wątpienia znacząco wpłyną na sytuację rynkową. Niższe oprocentowanie, a w konsekwencji niższa rata kredytu mieszkaniowego, powiększa przystępność nieruchomości.Przede wszystkim zyskają osoby, które jak dotąd nie wykazywały zdolności kredytowej i ani jeden bank nie chciał im otworzyć kredytu oraz ludzie, którzy nie planowali brać kredytu z uwagi na zbyt duże obciążenie dla rodzinnych finansów. Kolejną grupą profitentów są osoby, które planują zamienić mieszkanie na większe. Obecnie rata standardowego kredytu na 200 tysięcy złotych na trzydzieści lat wynosi poniżej niż 1000 zł., na trzysta tys. złotych poniżej tysiąc pięćset zł, a przypadku kredytu na 400 tysięcy zł mniej niż dwa tysiące zł miesięcznie.
Uwaga: Trzeba mieć na uwadze, iż oprocentowanie może wkrótce wzrosnąć i w takim przypadku rata kredytu zwiększy się, przy stałej marży, która jest niezmienna przez całkowity termin kredytowania.
4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu
Niskie oprocentowanie wywołało również masową redukcję oprocentowania lokat w bankach. Jak podaje portal Bankier.pl, na rynku zostały już końcowe depozyty, które pozwalają na umiejscowienie środków na 3,5 % brutto, a większa część banków oferuje już oprocentowane poniżej 3 proc. To przekonuje wielu klientów do transferowania funduszy z rynku bankowego na rynek nieruchomości i inwestycję w mieszkanie na wynajem. Ta forma inwestowania, przy przemyślanych założeniach, umożliwia zysk około 5 procent netto w przeciągu roku. Jednocześnie, właściwie dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co jeszcze bardziej powiększa rentowność inwestycji.
Z wyników analizy transakcji przeprowadzanych za pośrednictwem Home Brokera stwierdzić można, że odsetek klientów płacących gotówką powiększa się od paru lat i w tej chwili wynosi już niemal czterdzieści procent całkowitej liczby kupujących.
5.Unijne dotacje motorem gospodarki
Jednym z najważniejszych przyspieszaczy wzrostu ekonomicznego w w naszym kraju były w ostatnich latach unijne projekty. Sytuacja ta winna utrzymać się dalej, ponieważ co najmniej do 2020 r. Nasz kraj nadal będzie jednym z największych odbiorców dotacji. W okresie 2014-2020 do naszego kraju ma trafić może w sumie nawet pięćset miliardów euro unijnych funduszy, które mają być rozdysponowane na rozwój kraju. Rosnące PKB i pensje powalają oczekiwać polepszenie pułapu życia oraz sytuacji ekonomicznej Polaków, a to będzie stymulować progres rynku nieruchomości w nadchodzących latach. Według badań GUS, więcej niż połowa rodzin o złej kondycji materialnej mieszka w budynku oddanym do użytkowania przed 1961 r. Jednym z rezultatów poprawy ich kondycji finansowej będzie zwiększenie metrażu mieszkania oraz ilości pomieszczeń.
6. Frankowe mieszkania ograniczają podaż
W naszym kraju licząc od 2000 roku przyznano 775 tys. kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego dwieście dziesięć tys. udało się już spłacić. Obecnie aktywnych jest wciąż 565 tysięcy kredytów w szwajcarskim franku. Największa część z nich została zaciągniętych w latach 2006-2008, po kursie od dwóch do 2,5 zł za franka. Do dnia dzisiejszego pożyczki te mają spłacone 20-25 procent kapitału. Po niedawnym niesprzyjającym skoku kursu, który utrwalił się na pułapie około 4 zł, kwota debetu tychże wierzytelności może równać się aż 160 % pierwotnej kwoty. Dla zobrazowania, bilans kredytu przydzielonego w 2007 roku na kwotę 300 tys. zł na trzydzieści lat, obecnie równa się ok. 480 tysięcy złotych To w zasadzie uniemożliwia sprzedaż tego mieszkania, ponieważ nawet zakładając iż stawki nie uległy zmianie, żeby w tej chwili sprzedać tę nieruchomość za 300 tysięcy trzeba byłoby dopłacić do banku jeszcze sto osiemdziesiąt tys.. To zawęża ofertę mieszkaniową oraz wyłącza z obrotu parę tysięcy nieruchomości.
7. Polacy będą się przeprowadzać
Ze analiz Eurostatu wynika, że standardowo 17 procent mieszkańców Unii Europejskiej zamieszkuje przeludnione mieszkanie. W naszym kraju iloraz ten jest znacznie wyższy i równa się 46,3 % W Belgii na mieszkania wypada średnio 2,3 pomieszczenia, a w naszym kraju przeciętna równa się ściśle jeden. To daje spory potencjał rozwoju rynku nieruchomości, ponieważ duża liczba właścicieli może chcieć w kolejnych latach zamienić swoją nieruchomość na większą. Według statystyk, tylko w Rumunii i na Węgrzech procent rezydentów mieszkających w za ciasnych mieszkaniach jest większy niż w Polsce.
8. Przedsiębiorcy zamierzają podnieść ceny
Po zaskakującym z uwagi na sprzedaż roku, deweloperzy ze ogromną miarą nadziei wyglądają w przyszłość. Prócz ożywienia na rynku (dane GUS o rosnącej ilości zainicjowanych budów oraz udzielonych pozwoleń) świadczą o tym pogłoski o zwyżkach cen. Home Broker zrobił ankietę w gronie najpopularniejszych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper planuje na najbliższy rok małe podwyżki cen mieszkań, a co czwarta firma rozpatruje ewentualność podwyżek. Trochę więcej niż połowa deweloperów nie nie prognozuje podwyższenia cen, ale brakuje chętnych do obniżek cen. Na redukcję cen za mieszkanie możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedażom ostatnich mieszkań w nieruchomości.
9. Zamknięty rachunek powierniczy zwielokrotni koszty
Po uprawomocnieniu się w kwietniu 2012 r. ustawy deweloperskiej, która obliguje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych bądź zamkniętych), znacznie podniósł się poziom bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.
Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na który wpłacane są środki klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, razem z rozwojem prac na budowie środki są wpłacane na konto dewelopera. I to nie odpowiada Urządowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów , który życzy sobie, żeby zostały tylko rachunki zamknięte. Wówczas deweloper otrzymywałby fundusze nabywców po sfinalizowaniu budowy. Niefortunnie oznacza to, że deweloperzy będą musieli budować albo za własne środki (kilka-kilkadziesiąt mln zł), lub na kredyt bankowy. Znaczna część jednak nie dysponuje taka ilością gotówki, co zapowiada że będą zmuszeni posiłkować się kredytem, a to podwyższy cenę pieniądza, a skutkiem tego i całkowitej inwestycji. W ostatecznym rozrachunku, ten zapewne będzie przeniesiony na klientów, pod postacią zmian w cennikach. W dodatku, z rynku wypadnie sporo rodzinnych przedsiębiorców które nie posiadają gotówki i nie dostaną pożyczki bankowej.