Aktualna sytuacja ekonomiczno-społeczna nakłania do rozważań nad możliwym scenariuszem wzrostu cen mieszkań, po równowadze utrzymującej się od połowy 2013 r.

Głównymi uwarunkowaniami, które mogą stać się przyczyną podniesienia cen jest bardzo dobra sprzedaż deweloperów napędzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.

1. Państwo skupi nieruchomości od inwestorów

Fundusz BGK Nieruchomości powołany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby programu Fundusz Mieszkań na Wynajem, zamierza wyłożyć w nadchodzących trzech latach pięć mld zł na zakup mieszkań, do wynajęcia. Fundusz zamierza zakup całych budynków albo klatek, tak aby wygodnie było nimi administrować.

Zgodnie z przewidywaniami, znacząca część z przeznaczonej sumy 5 miliardów złotych ma spożytkowana w najbliższych 2 latach, co zwiastuje odkupienie od deweloperów około 20 tys. lokali a co za tym idzie zmniejszenie oferty rynkowej. Reglamentacja oferty w warunkach stabilnego pokupu może wywoływać presję na wartość nieruchomości, jeśli deweloperzy nie zdążą wzbogacić oferty wnieść do sprzedaży nowe projekty.

2. Mieszkanie dla Młodych pobudza popyt

W połowie roku powinny obowiązywać nowelizacje w programie Mieszkanie dla Młodych, które między innymi pozwolą rodzinom wielodzietnym jednorazowe subwencje do zakupu mieszkania w stopniu nawet powyżej 100 stu tys. złotych – Na tej podstawie przewidujemy, że zaciekawienie projektem Mieszkanie dla Młodych powinno znacznie nasilić się. Zamierzane poprawki w ustawie też z pewnością spowodują znaczące wykorzystanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Środki przyznane w ramach programu Mieszkanie dla Młodych mogą być przekazane na obligatoryjny wkład własny, co dla wielu młodych osób jest dużym odciążeniem przy zakupie nieruchomości. Poza obligatoryjnym wkładem (w tej chwili minimum 10 proc. ceny mieszkania), trzeba dodatkowo mieć pieniądze na wykończenie mieszkania i koszty okołotransakcyjne. Wielu deweloperów sięga po program MdM w działaniach reklamowych i dostosowuje świeżo budowane inwestycje do wymagań programu. Jeżeli wojewodowie przystosują limity do kondycji rynku, zaciekawienie dopłatami może znacząco wzrosnąć.

3. Kredyt okazyjny jak nigdy do tej pory

Najniższe jak do tej pory oprocentowania nie pozostaną bez echa na rynku. Niższe stopy procentowe, a w konsekwencji niższa rata kredytu mieszkaniowego, zwiększa dostępność lokali. Po pierwsze zyskają osoby, które dotychczas nie posiadały zdolności kredytowej i ani jeden bank nie chciał im otworzyć kredytu a także ludzie, którzy nie chcieli brać pożyczki ze względu na za duże obciążenie dla domowego portfela. Inną grupą profitentów są osoby, które zamierzają zamienić mieszkanie na większe. Obecnie rata standardowego kredytu na 200 tysięcy zł na trzydzieści lat wynosi prawie aniżeli tysiąc złotych, na 300 tys. zł poniżej tysiąc pięćset złotych, a przy kredycie na czterysta tysięcy zł poniżej 2000 zł na miesiąc.

Uwaga: Trzeba mieć na uwadze, że stopy procentowe mogą wkrótce zwiększyć się i w takim przypadku rata kredytu wzrośnie, przy niezmiennej marży, która jest stała przez całkowity czas kredytowania.

4. Inwestorzy pojawią się jak grzyby po deszczu

Niewysokie stopy procentowe spowodowały również masową redukcję stóp procentowych lokat w bankach. Jak zawiadamia portal Bankier.pl, na rynku pozostały już końcowe depozyty, które umożliwiają ulokowanie środków na 3,5 proc. brutto, a większość banków oferuje już oprocentowane poniżej 3 procent. To skłania wielu ludzi do przenoszenia środków z rynku finansowego na rynek nieruchomości i inwestowanie w mieszkanie na wynajem. Ta forma inwestowania, przy przemyślanych założeniach, pozwala na dochód około 5 proc. netto wciągu 12 miesięcy. Równolegle, dobrze dobrana nieruchomość może podnieść swoją wartość, co dodatkowo zwiększa rentowność inwestycji.

Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera odsetek ludzi płacących gotówką wzrasta od kilku lat i obecnie wynosi już niemal czterdzieści proc. ogółu kupujących.

5. Środki z Unii napędzają gospodarkę

Jednym z głównych katalizatorów rozwoju ekonomicznego w Polsce były w minionych latach unijne fundusze. Sytuacja ta powinna utrzymać się dalej, ponieważ przynajmniej do 2020 roku Nasze państwo wciąż będzie jednym z największych odbiorców subwencji. W okresie 2014-2020 do naszego kraju ma trafić prawdopodobnie w sumie aż pięćset mld euro unijnych funduszy, które będą rozdysponowane na rozwój kraju. Rosnące PKB oraz pensje powalają spodziewać się polepszenie poziomu życia i sytuacji gospodarczej Polaków, a to będzie pobudzać progres rynku nieruchomości w najbliższych latach. Według badań Głównego Urzędu Statystycznego, więcej niż jedna druga rodzin o fatalnej sytuacji finansowej mieszka w budynku przekazanym do użytkowania przed 1961 r. Jednym z efektów polepszenia ich kondycji materialnej będzie zwiększenie metrażu mieszkania i ilości pomieszczeń.

6. Frankowe mieszkania ograniczają podaż

W naszym kraju od 2000 r. przyznano 775 tys. kredytów hipotecznych w walucie franka szwajcarskiego, z czego dwieście dziesięć tys. kredytobiorcy już spłacili. W tej chwili aktywnych jest nadal 565 tys. kredytów w szwajcarskim franku. Lwia część z nich została zaciągniętych w latach 2006-2008, po kursie od dwóch do 2,5 zł za franka. Do dnia dzisiejszego pożyczki te mają spłacone 20-25 procent kapitału. Po ostatnim niesprzyjającym skoku notowań, który utrzymuje się na poziomie ok 4 zł, wartość debetu tychże wierzytelności może wynosić aż 160 % startowej kwoty. Dla ilustracji, saldo kredytu zaciągniętego w 2007 roku na sumę trzystu tysięcy złotych na 30 lat, aktualnie wynosi ok. 480 tysięcy złotych To w rzeczywistości blokuje odsprzedaż tego mieszkania, gdyż jeżeli nawet przypuścimy że stawki nie uległy zmianie, żeby teraz sprzedać ten lokal za trzysta tysięcy należałoby dołożyć do banku jeszcze sto osiemdziesiąt złotych. To zawęża podaż mieszkań oraz wyłącza z handlu kilka tysięcy nieruchomości.

7. Polacy przeprowadzą się do większych mieszkań

Ze statystyk Eurostatu wynika, że przeciętnie 17 procent rezydentów Unii mieszka w przeludnionym mieszkaniu. W Polsce iloraz ten jest znacznie większy i równa się 46,3 % W Belgii na mieszkania wypada przeciętnie 2,3 pokoje, a w Polsce przeciętna wynosi dokładnie 1. To pozwala na spory potencjał rozwoju rynku nieruchomości, gdyż wielu właścicieli może zapragnąć w kolejnych latach zamienić swoją nieruchomość na większą. Wedle statystyk, jedynie w Rumunii i na Węgrzech procent rezydentów mieszkających w za małych mieszkaniach jest wyższy aniżeli w naszym kraju.

8. Deweloperzy planują podwyżki cen

Po rekordowym z uwagi na sprzedaż roku, deweloperzy ze sporą dozą nadziei patrzą w przyszłość. Oprócz aktywności na rynku (dane GUS o wzrastającej liczbie zainicjowanych budów i udzielonych pozwoleń) świadczą o tym pogłoski o podniesieniu cen. Home Broker zrobił ankietę w gronie najbardziej znanych deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper planuje na przyszły rok niewielkie zwyżki cen mieszkań, a co czwarta firma podwyżkę rozważa. Nieco ponad połowa deweloperów nie planuje zmiany cen, ale brak chętnych do obniżenia cen. Na zmniejszenie cen za mieszkanie możemy kalkulować tylko dzięki okresowym promocjom lub wyprzedażom ostatnich lokali w budynku.

9. Zamknięty rachunek powierniczy zwielokrotni koszty

Po wejściu w życie w IV 2012 r. ustawy deweloperskiej, która zmusza deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), znacząco podniósł się próg bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest szczególnym rodzajem rachunku bankowego, na który wpłacane są środki klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania prac budowlanych. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, razem z postępem robót budowlanych fundusze są wpłacane na konto dewelopera. I to przypada do gustu Urządowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów , który chce, aby zostały jedynie rachunki zamknięte. W takim przypadku deweloper pozyskiwałby środki nabywców po zakończeniu budowy. Niefortunnie zapowiada to, iż deweloperzy będą zmuszeni budować albo za własne środki (kilka-kilkadziesiąt milionów zł), albo na kredyt bankowy. Większość jednak nie posiada takiego zasobu gotówki, co wskazuje na to że będą musieli posiłkować siępożyczką bankową, a to podwyższy wartość pieniądza, a skutkiem tego i całej inwestycji. W ostatecznym rozrachunku, ten zapewne będzie przeniesiony na nabywców, pod postacią zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku zniknie sporo małych przedsiębiorców które nie dysponują gotówką i nie otrzymają pożyczki bankowej.

Po uprawomocnieniu się w IV 2012 roku ustawy deweloperskiej, która zobowiązuje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych albo zamkniętych), znacząco podniósł się próg bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.

Rachunek powierniczy jest specjalnym rodzajem rachunku bankowego, na który kierowane są pieniądze klientów kupujących mieszkanie w w czasie trwania budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, razem z biegiem prac na budowie fundusze są przelewane na konto dewelopera. I to nie podoba się UOKiK , który pragnie, żeby zostały tylko rachunki zamknięte. Wtedy deweloper dostawałby fundusze nabywców po ukończeniu budowy. Niefortunnie oznacza to, iż deweloperzy będą zmuszeni budować albo za swoje pieniądze (kilka-kilkadziesiąt milionów zł), lub na kredyt bankowy. Większość jednakowoż nie posiada takiego zasobu gotówki, co wskazuje na to iż będą musieli pomagać sobie kredytem, a to podniesie wartość pieniądza, a co za tym idzie i całkowitej inwestycji. W konsekwencji, ten przypuszczalnie zostanie przeniesiony na nabywców, pod postacią zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku zniknie wiele rodzinnych firm, które nie dysponują gotówką i nie otrzymają pożyczki bankowej.